前編に引き続き、後編では我が家のシドニー不動産購入計画パート２について、より詳しく報告いたしますね。

１．ビジネスベルトに家を持て！

　前編でもお話しましたが、私は将来、シドニーは｢ランドバリュー(土地の価値)の時代｣になるとみています。いまの日本と同じように、土地の値段が坪あたりいくらで計算される時代が、いずれやってくる。という より、すでにそうなりつつある。だから、土地付きの家を買うにあたっては、日当たりや周辺環境、交通や買い物、教育の便はもちろんのこと、将来のランドバリューを最大化できるような場所を選びたいと考えています。

　いま、シドニーの不動産はバブっています。このバブルがいつ弾けるか、弾けたら不動産価格がどのくらい下がるのか、誰にも分かりません。私自身は、今のバブルは早晩弾けると思うし、その後は不動産価格が下がる(ないしは上がらない)時代がやってくると思います。巨額の借金をして家を買うのですから、もちろん価格が下がった後で買いたい。１ドルでも安く買い叩きたい 、というのは人情です。でも、短期的に考えれば確かにそうなんですが、不動産というものはもっと長期的なスパンで考えるべきだとも思っています。

　オーストラリアの不動産ローンは最大25年･･･これは長丁場です。25年もあれば、その間に不動産市場ではいろんなことが起こるでしょう。バブルが弾けたり、長期低迷したり、再びバブったり 、いろいろ、浮き沈みはあるでしょう。でも、25年後に結果として買った時点より不動産価値が十分上がっていれば良い、或いはそれなりの賃貸収入が得られれば良い。その結果、銀行に預けるよりも有利な投資収益を実現できれば良い のだ、という考え方もできます。

　そういう視点で考えたとき、シドニーのどの地域に不動産を持つのが一番有利でしょうか。私の意見では、シドニー北西部、チャツウッド(Chatswood)からパラマタ(Parramatta)に至る帯状の地域、別名シドニーのビジネスベルト地帯が一番有望なように思います(下の地図で、青線で囲まれた地域です)。

　チャツウッドは、シドニー北部、ノースショアと呼ばれるイメージの良い住宅地域の中心地、一方パラマタは、シドニー西部、住宅地としてのイメージは芳しくないけどシドニー 随一の人口急増地域の中心都市です。いずれも大きなビジネス街、商店街を持ち、シドニー郊外における二大副都心といって良いでしょう。

　チャツウッドとパラマタの中間には、ノースライド(North Ryde)という、ハイテク企業の一大集積地があります。ここにはMacquarie大学、UTS大学を核とした産学協同の技術、ビジネス研究も盛んで、｢シドニーの頭脳｣と呼ばれています。

　現在、チャツウッドからノースライドのハイテク地帯を経由してパラマタに至る、全長28kmの鉄道路線、Parramatta Rail Link(上の地図のNo.8)の建設が行われています。開通予定は2010年とまだまだ先の話ですが、これが完成すれば、ラッシュ時の混雑解消のみならず、シドニー北部と西部の大人口(労働者、消費者、ローカルビジネス)と、ノースライドの頭脳、テクノロジーを結びつける一大ネットワークになる ことでしょう。

　鉄道建設と時期を同じくして、パラマタを中心としてシドニー西部の各エリアを結ぶ高速バスネットワーク、Transitway(上の地図のNo.１〜7)の建設も州政府の主導のもと、急ピッチですすめられています。これは、シドニーの後進地域 、｢陸の孤島｣として不便な生活を強いられている西部地域の住民に公共交通手段を提供しようとするものです。鉄道と高速バスネットワーク、これらが完成する2010年 前後には、パラマタはシドニー圏随一の交通の要衝として、更なる発展を遂げるでしょう。

　加えて近年、オフィスビル賃料の高騰したシドニー都心部から、さまざまなビジネスが郊外に流出する傾向が目立ちます。その主な受け皿となっているのが、チャツウッド、パラマタ、そしてノースライドなのです。

　これらを総合して考えると、パラマタとチャツウッドを結ぶ地域、特に新鉄道の沿線 では今後数十年の間、シドニー圏随一のビジネス集積地として繁栄を続けると予想されます。このような地域の不動産はまず値下がりしない、しても大幅な値崩れは考えにくい、 それゆえ25年後のランドバリューを最大化できるチャンスが大きいだろうと、私は考えています。

２．どこに家を買う？

　今度は、ビジネスベルトのどこに家を持つか、もう少し絞りこんでみましょう。

　東西約20kmにわたる、帯状のビジネスベルト地帯を詳しく見てみると、現時点の不動産価格は東に行けば行くほど高く、西へ行けば行くほど安い。言い換えればチャツウッドに近づくほど高く、パラマタに近づくほど安いのです。参考までに、パラマタ、チャツウッド、イーストウッド(両者のちょうど中間にあるサバーブ)の３点をとって、2003年6月末時点でのハウス(土地付き一戸建て住宅)平均価格の統計数値を調べてみました(出典：domain.com)。

(注)平均値：物件価格をすべて合計して、それを件数で割ったもの。
(注)中央値：物件を価格の高い順から順に並べ、真中の物件の価格を表したもの。

　この表にみるように、いまパラマタで一戸建てを買うと約50万ドル、イーストウッドだと65万ドル、チャツウッドまで行くと80万ドル強、というのがだいたいの相場になります。もちろん、地域によって物件の土地面積や築年数が異なりますから一概には言えませんが(注．パラマタには小さい区画で築年数の古い一戸建てが多いので、数字がやや低く出る)、私の買いたい家、 つまり土地が600m²強あって増改築の可能な物件というのは、だいたい平均値と同程度(中央値よりちょっと高め)と考えてよさそうです。

　しかし、高い！すでにむちゃくちゃな価格だと思いません？今シドニーのサラリーマンは年収５万ドルあればまあまあと言われているのに、パラマタで一戸建てを買うとその10倍の 約50万ドルが必要になるのです。我が家は夫婦共稼ぎで子供もなく、まあまあ裕福な部類に入ると思いますが、それでも ローン返済や賃貸収入など、もろもろの事情を考えると手が出るのはせいぜい50万ドル、がんばって55万ドル、むちゃくちゃ無理して60万ドルだと思っています。となると、パラマタなら買えるけど、イーストウッドはすでに高嶺の花(射程圏内ギリギリ)、チャツウッドは絶対に無理(アウトオブ眼中)、ということになります。

　となると、 次に注目すべきはパラマタとイーストウッドの中間にある地域ということになります。

　上表に挙げた３つのサバーブは、左側に行くほどパラマタ寄り(南西側)、右側に行くほどイーストウッド寄り(北東側)です。パラマタの東隣りにあるライダルメア(Rydalmere)は、工業地帯のイメージがあるのでさすがに安く、その隣りのダンダス(Dundas)はもう少し閑静で環境の良い住宅地なのでやや高く(パラマタ並みの相場)、カーリンフォード(Carlingford)まで行くとさらに上がり、相場もイーストウッドのそれに近づ きます。でもこれらの地域なら、我が家の予算で十分射程圏内だと考えています。

　そこで、私は数週間かけて、これらの地域をくまなく歩きました。その結果、｢ここなら住みたい｣と思える地域が３つ見つかりました。

1. Parramatta, Thomas Street Area

　　いま私が住んでいるのはこの地域です。パラマタ川の北岸、フェリー船着場の通りから東側に、トーマス・ストリート （Thomas St.）という長い通りが一本通っています。この界隈は大都会パラマタとは思えないほど閑静で、環境の良い住宅街です。それでいて、パラマタ市街地へは徒歩15分以内で出られ、そこにはショッピングセンターも、オフィス街も、レストラン街も、ホテルも、役所も、鉄道駅も、バスターミナルも、学校も、映画館も、スタジアムも、ぜーんぶ揃って ます。都会の楽しみと郊外住宅地の環境の良さが両方味わえる、いまパラマタでファミリーに最も人気のある地域、それがここトーマス・ストリート地域なのです。

　私も妻も、ここがとても気に入っています。表通りの騒音がほとんど聞こえない、徒歩２分で川沿いの公園に出られるという住環境の良さに加え、12〜3分も歩けばリバーバンク・ショッピングセンター、ここには妻が｢シドニーで一番素晴らしいスーパーマーケット｣と絶賛するハリスファームがあります。建物を出るとそこはチャーチ・ストリートの商店街、さらに歩けば全豪最大の規模を誇るショッピングセンター、ウェストフィールド・パラマタに出ます。さらに先にはミニ・チャイナタウンが･･･徒歩圏内にこれだけのものが揃っている、この便利さはなかなか手放せません。

　さすがに人気エリアだけあって、この地域で一戸建てを買うには、パラマタの平均より多少金額をはずまなければなりません。最近売りに出される一戸建てのほとんどはオークション 、特に人気の高いPemberton St.では、どの家もいい値段がついています。相場は土地面積500m²以下で古めの３ベッドの家だと50万ドル以内 になんとかおさまりますが、600m²以上あると３ベッドでも50万ドル台の半ばから後半、４ベッドで新しい物件だと60万ドルを超えます。

　この地域の唯一の(？)欠点は、大都会パラマタに隣接するために土地の区画が概して小さく、面積が600m²以上ある増改築の余地のある物件が少ないことです。ですので、がんばって掘り出し物を見つけなくてはなりません。

2. Dundas, Ponds Creek Area

　ダンダス(Dundas)は、パラマタから北東へ約３km、クルマで５〜６分の距離にある、緑濃い閑静な住宅街です。公共交通や買い物の便はあまり良くないので、この辺の住民はみんなパラマタまでクルマで買い物に行きます。ここは一応Carlingford Lineという鉄道が通り、｢ダンダス駅｣というのもあるのですが、この路線はシティに直結しているわけではなく、便数も１時間に１〜２本しかないという 超ローカル線なので、高校生以外ほとんど利用していません。でも、先ほど紹介したパラマタ〜チャツウッド間の鉄道が完成すれば、ダンダス周辺の交通の便は飛躍的に良くなるでしょう。

　ダンダスに住むなら、Kissing Point Roadの南側、Ponds Creekという小川のそばに住むのが良さそうです。Ponds Creekの両岸は広い緑地帯になっており、Kariwara St.、Balonbali St.、或いは町名はRydalmereになりますがYimbala St.･･･このあたりに住めば、家の裏庭から直接緑地帯にアクセスすることができます。借景としては申し分ないし、開放感抜群です。

　ダンダスの魅力は、家の値段が比較的リーズナブルなこと、600m²以上の大区画の家が豊富にあること、交通アクセスの改善によって、将来値上がりが期待できることです。パラマタのトーマス・ストリート近辺と比べると買い物や生活の便では 多少見劣りしますが、それだけにこのエリアでは土地が600m²以上ある３ベッドの家だと50万ドル前後で買え、55万も出せばかなり クオリティの高い物件が手に入ります。

3. Eastwood, West side

　このエリアは、はっきり言って高いです。土地600m²超、３ベッドの家の相場は軒並み60万ドル以上。パラマタのトーマス・ストリートと比べても２割ほど高い。このエリアで50万ドル台の物件が 売り出されたら、それは余程改修の必要な古い家だったり、大通りの近くだったり、日照に問題があったりします。所詮高嶺の花か？･･･でもここには、それを補って余りある魅力があります。

　イーストウッド(Eastwood)は、Northern Lineというシティ直結の鉄道が通り、駅の両側には韓国人、中国人の経営する小さな商店がたくさんあり、交通、買い物の便は申し分ありません。特に駅の西側(West side)は東側よりも商店街が大きく広がり、大区画の一戸建て住宅が多く、ファミリー向きです。うちの奥さんは大きなショッピングセンターより商店街を好みますから、彼女はイーストウッド大好き。パラマタ大好き人間の私と、時に意見が食い違うこともあります。

　また、住宅街のたたずまいも素晴らしい。緑の丘陵地帯、ゆるやかに曲線を描く街路に、レンガ造りの家並みがキラキラと陽光に映える･･･パラマタやダンダスも確かにいいんですが、ここイーストウッドに来ると、｢やっぱり違うんだよなあ、グレードが･･･｣と、ため息をつくことしきり。この環境で、それなりのクオリティの住宅を買うとなれば、やっぱり60万ドル以上の出費が･･･早くバブルが弾けてくれないかな、 少なくとも自分が買う時だけ弾けてくれないかなと、虫のいいことばかり神様に祈っている今日この頃です。

３．恐怖の88万ドルローン

　どこに住むかがだいたい絞り込めてきたところで、次にクリアしなくちゃならないのは、資金計画です。

　我が家には現在、｢先立つもの｣がほとんどありません。去年７月に家を買い、頭金、諸費用を払い込んでほぼ一文無しになってから、まだ１年しか経っていません。その間、引越しやって、家具を揃えて、日本へ里帰りして、何やかやでお金を貯める余裕がほとんどありませんでした。現在、貯金、投資信託、虎の子のヘソクリ･･･全部あわせても手持ちは２万ドルちょっと。これじゃ、頭金どころか諸費用も出ません。ちなみに、いまシドニーで55万ドルの家を買うと、Stamp Dutyという税金だけで２万ドルを超えます。

　こんなんじゃ、家なんか当分買えないよ･･･と嘆く前に、とりあえず専門家の知恵を借りようと思い立ち、Aussie Home Loansという大手の住宅ローン斡旋会社に電話で聞いてみました。そしたら意外な回答が･･･いま貯金ゼロでも、ローンはいますぐ組めますよ、と。

　そのカラクリは、私と妻がパラマタに所有している不動産の担保価値です。昨年７月にこの物件に対して担保評価(Valuation)を行ったところ、39万5千ドルという結果が出ました。それから１年経った現在では、おそらく40万ドルを超えているでしょう(仮に40万ドルとしましょう)。一方、この物件の住宅ローンの現在残高は約30万ドル。したがって、資産価値と住宅ローン残高の差額は、40万-30万=10万ドルになります。この10万ドルを頭金とみなすことができるから、住宅ローンは今すぐ組めるよ、ということなんだそうです。

　こりゃ朗報だ！ということで、現在貯金ゼロ、55万ドルの物件を買うという想定で、簡単なシミュレーションをやってもらいました。そしたら瞬く間に、総額88万ドルのローンのプランができあがりました。これは、（現在のローン残高)30万ドル＋（新物件の価格)55万ドル+（諸費用)3万ドル＝88万ドルを全て貸します、ということです。次に私は、ローンの審査にどのくらいの期間がかかるか聞いたところ、返ってきた答えはなんと･･･大丈夫です。３、４日でローンが下りますよ。

　私は唸りました。シドニーはまだバブってる！こんなに簡単にお金が借りられるなんて･･･道理で、普通のサラリーマンが60万も70万もする高額不動産を買いまくってるわけだ。銀行がお金を貸しまくっているんだから･･･私は、来るべき(？)シドニーバブル崩壊の地獄絵図を頭に思い描きながら、88万ドルという巨額ローンの重みを実感しようと試みました。

　仮に88万ドル借りて、金利6.25％で25年ローンを組むと、月々の返済が$5,805、週あたりの返済が$1,450･･･なんだそうです。私は頭がクラクラしてきました。これは、私の手取りのサラリーをはるかに超える額です。仮に、今住んでいるパラマタの家を週$340でうまく賃貸に出せたとしても、週あたりの返済額は1,450-340=$1,110・・・私、こんなに手取りで給料もらってませんよ(T_T)。私の給料を全て住宅ローン返済にあてて、そのうえ妻の給料のいくらかをローンに回して、ようやく返済が可能になるのです。奥さんの収入が途切れたら、瞬く間に破綻してしまうような資金計画なのです。

　こんなんアホらしい･･･家を買うのは、本来、自分たちの暮らしを豊かにするためのものなのに、こんなに無理してローン組んでしまったら、それこそ牛馬のように働いて働いて、働きまくって返し続けなくてはならない。これじゃあ、額に汗して銀行に貢いでいるようなもんだ。たかがローンのために大事な人生をつっつきまわされたくない、つっつきまわされてたまるか！！と私は思いました。

４．パラマタ売り逃げ計画

　自分の給料の全てをつぎこんでも返せない恐怖の88万ドルローン･･･でも見方を変えれば、そんなに恐ろしいものではないのかもしれません。まず家を買い、ローンを組んで、最初は夫婦二人で一生懸命返済に励み、本当に返せなくなったら今住んでるパラマタの家を売ればいいや、という考え方もできます。

　例えばの話、88万ドルローンを組んで、数年間がんばって返済を続け、元本を85万ドルまで減らした時点で、返済に行き詰まったとします。その時点で、パラマタの家を例えば45万ドルで売ることができたならば、ローン残高を40万ドルにまで減らすことができます。40万なら、いまシドニーではごく一般的な額です。年利6.25％の25年ローンなら、月々の返済が$2,638、週あたりで$659･･･この程度なら何とかなるでしょう(今でもこの位返してます)。

　ですので、今のパラマタの家を、いつでもいい値段で売れるようにしておく必要があります。残念ながらこの家はタウンハウスという集合住宅ですので、増改築はできません。資産価値を上げるには、内装に凝ったり、庭をきれいに見せたり、家から庭に通じる通路をつくったり、もし日本人のバイヤーならNHKが受信できる衛星放送をつけてあげたり･･･といった小手先のことしかできません。ですので頼みの綱は、将来、パラマタ地域全体、特に我が家の周辺の不動産価値が上がってくれること、この一点につきます。

　ですので、私はパラマタ地域の不動産価格の動向に関しては、これまで常に、一喜一憂しながらフォローしてきました。今後数年のタイムスパンで考えると、いくつかのプラス要因、マイナス要因が浮かびあがって きます。

【プラス要因】

今のところ、シドニー圏全体の不動産価格が上昇している
上にも述べたように、パラマタを中心とする公共交通システム(鉄道、バス)の整備が、現在急ピッチで進んでいる.
シドニー圏全体の傾向として、近年、｢公共交通やショッピングセンターのある便利な場所｣に人気が集まりつつある(特にアジア系移民に人気)。その点、パラマタは最適。
市のまちづくり施策として、パラマタ駅周辺のエリアとパラマタ川のリバーサイドをかっこよく整備して、地域イメージを向上させる計画が次々と進められている。
パラマタの中心街では、現在Meritonなど大手ディベロッパーによる大規模な高層マンションが続々と建設中で、これらが完成して２ベッドルームが40万ドルみたいな良い値で売れれば、そのすぐ近くで３ベッドあって庭も付いている我が家の資産価値はより高い評価を受けるだろう。
隣接するOatlandsやNorth Parramattaの不動産は現在ブーム状態。それが我が家の周辺にも波及しつつある。

【マイナス要因】

我が家から５軒ほど先に、アホなディベロッパーが劣悪なデザインのタウンハウスを建てて、それが売れなくて困っている。地域イメージが低下するので、やめて欲しいよなあ。
パラマタに隣接するAuburnのゴミ処理施設の建設が現在社会問題になっている。これが完成してもしなくても、シドニー西部全体の地域イメージに影響があるだろう。
シドニーの不動産バブルが弾ければ、当然我が家の周辺にも影響があるだろう。

　ま、プラス面、マイナス面ともいろいろありますが、全体的な印象として条件はそう悪くない。いつでもまあまあいい値段で売れるのではないかと、楽観しています。

５．結語

　もしお金がふんだんにあるのなら、こんなチマチマしたこと考えなくたって、ハリウッドの映画スターが住むようなビーチ沿いのサバーブに豪邸を建ててるでしょう。ニコール・キッドマンとご近所だったりしてね。でも、それを実現するには、ハリウッドスターにでもなるしかないのかなあ、でもこのツラじゃ無理かなあ、みたいな夢物語を考えることもあります。

　でも、いまこうして喜々としてホームページに一連の顛末を書いているわけですから、私はこうしたチマチマした現実を処理することに幸せを感じる性質なのでしょう。根っからの庶民というか小市民というか・・・でも、面倒臭い現実とつき合うなかで、文句を言いながらもそれなりの幸福感、充実感を感じながら生きてる人って、結構多いのではないでしょうか。

　ま、今は一歩一歩、着実に前進するしかないですよね。がんばって勉強して、一生懸命考えて、うまくやりますよ。めざせシドニーの不動産王！

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